房子到底是不是一个城市的股票？你愿意投资这样的股票吗？

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房子到底是不是一个城市的股票？你愿意投资这样的股票吗？

作者：知识星球找老齐的读书圈

我们在各种媒体，经常会听到有人说，房子就是一个城市的股票，房价涨了不是因为你的房子升值了，而是因为这个城市升值了，土地升值了。所以结论就是，看好你所在的城市发展，就赶紧买房？那么这话对不对呢？房价和股票到底能不能比呢？

首先，从长期的角度看，房价就是一个城市的股票，这话是正确的，城市升值，房价肯定会跟着涨，但房价的涨幅，远没有股票的涨幅大，根据罗伯特希勒教授的研究，美国200年的房价来计算，房价的整体涨幅，基本等同于通胀，即便用最近70年，也就是工业化后，这段繁荣阶段的数据计算，也只比每年的通胀略高一点，不到1%。远不如股票市场指数的涨幅，股票指数的涨幅扣除通胀后能达到近7%。

其次，股市并不是经济的晴雨表，而是投资者对于经济预期的晴雨表，也就是说，股票反应的并非是经济本身，而是大家的预期，房子的涨跌，并不完全是这样，在他是消费品阶段的时候，不受预期影响，而当他成为投资品阶段，则受到预期的影响就会越来越强烈。就拿我们国家来说，2008年以前，基本上是消费品阶段，之后就进入了投资品阶段。08年以前，房价是持续的上涨，跟其他因素都无关，但是08年以后，跟货币供应量有很大关系，房价上涨也是一波一波的上涨。说明投资者预期在频繁发生变化。

第三，股票的涨跌，最重要的是业绩增长率，持续增长的股票，即便不赚钱，市场估值都会很高，房子也一样，一个城市人口持续的流入，城市进入高速发展期，那么房价也就会越来越贵，此时的房价并不是以当地居民的购买力决定的，而是以流入人口的购买力决定的。

第四，房子和股票比，还有一个因素，就是供给的变化较大，股票的供给基本不经常变化，多少股本都是确定的，你也不能每年都扩充股本。但是房子的供给却是一个变量，多供给和少供给，对于价格的影响很大。

第五，从估值的角度来看，二者也很类似，理论中的估值都是现金流贴现，房子比股票更好算一些，一个房子未来能收多少租金，他的价值就是多少。租金的涨幅，跟这个城市收入的涨幅基本一致。但是到了博傻阶段，一般没人这么算，就跟股票一样，在大牛市的顶点，谁也不会再去算估值，都有神一样的自信，后面肯定有接盘侠。

注意今天，我们之所以用房子跟股票比较，主要用到的就是房子的投资属性，你说你买个房自己住，或者刚需，不想卖，那么不在今天的讨论之列。买来不卖的属于消费，买来想再卖个高价的才是投资。那么我们就用股票投资的视角，好好再看看现在的楼市。

首先，现在的租赁回报率，也就是年租金除以现在的总房价，也就2%，相当于是一只市盈率50倍的股票，而这个股票的业绩增长率，只是当地平均收入的增长率，大概只有5-8%，举个简单的例子，就好让你50倍市盈率买工商银行，也就是说，差不多是现在股价的10倍，不知道你是否愿意。而且房子从某种意义上来说还不如工行，工行的久期会特别长，而房子的生命周期是看得到的，也就50年。

其次，从城市发展来看，未来恐怕只有不到20个强二线城市会迎来持续增长，但这些城市，现在大家的预期也已经足够高了，比如深圳，广州，杭州，这些城市大家都已经知道潜力巨大，但房价也同样很高，已经基本透支了未来，以后即便还能涨，长期收益率也会很低，就如同你5000点上，买股票一样，虽然拿的时间足够长，一定也能拿赚钱，因为股票总体上涨。但是收益肯定要比2000点的时候买，低的多的多。

第三，除了这20个城市之外，绝大多数城市都会陷入收缩，以前以资源为主的城市，以重工业为主的，基本都会随着产业升级，而逐渐衰落，然后造成人口持续流出，注意人走了，是会带着财产离开的，所以离开的人，都会先卖房子，这就会造成，越来越多的城市房价鹤岗化，几万块钱能买一套房子的城市已经越来越多。尤其以重工业，资源工业集中的北方为主，这几年爆出了很多的城市，黑龙江的鹤岗，双鸭山，鸡西，佳木斯，大兴安岭，宁夏的石嘴山，甘肃的玉门，陕西铜川，辽宁的阜新，还有经常被各种段子中调侃的宇宙尽头铁岭。

第四，房子的流动性可比股市差多了，股市你如果买的是指数，那么肯定是可以在崩盘之前卖出去的，但房子未必，你也许挂1-2年，连个看房的都没有，挂牌价与实际成交价也不是一回事。

所以，对于投资买房的，我们是十分不建议再去高位接盘了，有的是其他更好的投资方式，你买银行的股票，长期下来也肯定比买房子赚的更多。股票还不用折旧，也不用交物业费，每年的分红，是你租金的2-3倍，所以怎么比，现在投资房产都已经很不划算了。至于你说，我就是自住，那么这算是消费，不在今天的讨论之内，我也可以建议你，多关注当地的法拍房，房价比二手房要便宜的多。

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